Yhteisomistuksen purkaminen, uskotun miehen toimivalta ja käytännön haasteet

15.1.2026 — Yhteisomistus voi syntyä monella tavalla. Yhteisesti omistettua omaisuutta voidaan saada perintönä tai lahjana, omaisuutta voi jäädä yhteisomistukseen avio- tai avoeron yhteydessä tai kaksi tai useampi osapuoli voi hankkia omaisuutta yhdessä. Vaikka yhteisomistus usein alkaa hyvässä hengessä, omistukseen liittyvistä kuluista, yhteisen omaisuuden käytöstä tai yhteisistä pelisäännöistä voi helposti syntyä erimielisyyksiä.

Yhteisomistuslain lähtökohdat

Yhteisomistussuhteita sääntelee eräistä yhteisomistussuhteista annettu laki (180/1958, ns. yhteisomistuslaki). Laki on varsin lyhyt ja yleisluonteinen. Käytännössä tämä tarkoittaa, että yhteisomistuksen toimivuus edellyttää joko osapuolten välistä yhteistyötä tai huolellisesti laadittua sopimusta yhteisistä pelisäännöistä.

Jos erimielisyydet eivät ratkea, yhteisomistuslain mukaan jokaisella yhteisomistajalla on oikeus vaatia yhteisomistuksen purkamista ja/tai uskotun miehen määräämistä hallinnoimaan yhteisesti omistettua esinettä. Ensisijaisesti purkaminen tapahtuu jakamalla esine fyysisesti, jos se on mahdollista. Jos jakaminen ei ole mahdollista tai se alentaisi omaisuuden arvoa olennaisesti tai aiheuttaisi kohtuuttomia kustannuksia, tuomioistuin voi määrätä uskotun miehen myymään koko esineen yhteisomistussuhteen purkamiseksi.

On tärkeää huomata, että yksikin yhteisomistaja voi vaatia myyntiä, eikä omistusosuuden suuruudella ole ratkaisevaa merkitystä.

Uskotun miehen rajattu toimivalta

Uskotun miehen toimivalta perustuu nimenomaan yhteisomistuslain säännöksiin. Hänen tehtävänsä on lainvoimaisen määräyksen saatuaan huolehtia yhteisomistetun esineen myymisestä ja jakaa kauppahinta yhteisomistajien kesken. Toimivalta ei ole yleinen.

Uskottu mies, joka on määrätty myymään esine, ei esimerkiksi:

• hoida omaisuutta ennen myyntiä,
• edusta yhteisomistajia viranomaisissa laajemmin,
• selvitä yhteisomistajien välisiä taloudellisia riitoja tai velkasuhteita.

Käytännössä tästä on paljon virheellisiä käsityksiä, mikä aiheuttaa pettymyksiä toimituksen aikana, kun uskottu mies ei voikaan ratkaista yhteisesti omistettuun omaisuuteen liittyviä muita erimielisyyksiä, elleivät kaikki osapuolet sitä uskotulta mieheltä pyydä. Tällöinkään ratkaisuoikeus ei perustu uskotun miehen määräykseen, vaan lähinnä välityssopimuksen kaltaiseen ratkaisupyyntöön.

Tuomioistuimen antamat myyntiohjeet

Tuomioistuin voi antaa uskotulle miehelle myyntimenettelyä koskevia ohjeita, kuten asettaa omaisuudelle alimman hyväksyttävän myyntihinnan. Mikäli myyntiä koskevia ohjeita ei anneta, uskotun miehen on myytävä esine viime kädessä huutokaupalla.

Lisäksi on hyvä muistaa, että yksimieliset yhteisomistajat voivat sitoa uskottua miestä päätöksillään. Jos kaikki omistajat esimerkiksi hyväksyvät tietyn tarjouksen – tai jopa päättävät olla myymättä omaisuutta lainkaan – uskottu mies on velvollinen noudattamaan tätä päätöstä, vaikka se poikkeaisi hänen omasta arviostaan.

Toimivallan määräaikaisuus – käytännön ongelmien ydin

Yhteisomistuslaissa uskotun miehen toimivalta on ajallisesti rajattu. Myynti on toteutettava yhden vuoden kuluessa lainvoimaisesta tuomioistuimen päätöksestä lukien. Tämän jälkeen uskotulla miehellä ei ole oikeutta jatkaa myyntimenettelyä ilman kokonaan uutta tuomioistuimen määräystä.

Käytännössä tämä määräaika aiheuttaa merkittäviä ongelmia. Nykyisessä markkinatilanteessa yhteisomistuksen purkamiseksi myytävä omaisuus – erityisesti kiinteistöt – ei välttämättä käy kaupaksi vuoden kuluessa, vaikka myynti olisi hoidettu asianmukaisesti. Jos toimivalta päättyy kesken myyntiprosessin, asia joudutaan viemään uudelleen tuomioistuimeen, mikä lisää kustannuksia ja viivästyttää purkamista entisestään.

Uskotun miehen palkkio ja kulut katetaan ensisijaisesti myyntihinnasta. Jos omaisuutta ei saada myytyä, vastaa hakija lähtökohtaisesti näistä kustannuksista. Hakijalla on kuitenkin regressioikeus muita yhteisomistajia kohtaan.

Selvitykset ja kustannukset – kuka maksaa?

Kiinteistöjen tai muun arvokkaan omaisuuden myyntiin liittyy lähes poikkeuksetta tarve erilaisille kuntokartoituksille, teknisille selvityksille ja muille tutkimuksille. Ilman näitä asiakirjoja myynti voi olla käytännössä mahdotonta tai johtaa merkittävästi alempaan myyntihintaan.

Ongelmana on, että uskottu mies on usein määrätty ainoastaan myymään kohde. Hänellä ei ole käytettävissään rahoitusta selvitysten teettämiseen eikä toimivaltaa velvoittaa yhteisomistajia kustantamaan niitä. Mikäli yhteisomistajat eivät ole halukkaita tai kykeneviä rahoittamaan tarvittavia tutkimuksia, ne jäävät usein tekemättä.

Tämä heikentää ostajien kiinnostusta, pidentää myyntiaikaa ja lisää riskiä siitä, että myynti epäonnistuu kokonaan uskotun miehen toimivallan voimassaoloaikana. Pahimmissa tapauksessa myynti onnistuu, mutta entiset yhteisomistajat joutuvat yhteisvastuuseen kohteessa myöhemmin ilmenneistä virheistä.

Pesänjakajan määrääminen vaihtoehtona puolisoiden kohdalla

Jos esine on entisten aviopuolisoiden yhdessä omistama, osapuolilla on mahdollisuus valita myös toinen menettelytapa. Kumpikin voi hakea pesänjakajaa toimittamaan omaisuuden osituksen ja/tai erottelun ja huolehtimaan samalla yhteisomistusten purkamisesta. Sama koskee entisiä avopuolisoita, jos avoliittolaki soveltuu.

Pesänjakaja voi hakea tuomioistuimelta luvan yhteisesti omistetun esineen myyntiin, mikäli myynti on välttämätöntä yhteisomistussuhteen ja vastuiden purkamiseksi eikä asia muuten ratkea. Jos pesänjakaja saa tuomioistuimelta luvan myyntiin, hänellä ei – toisin kuin uskotulla miehellä – ole määräaikaa kohteen myymiselle. Lisäksi pesänjakaja ratkaisee myös muut osapuolten riitaiset asiat osana toimitusta.

Asiantuntija-avun käyttö suositeltavaa

Edellä lyhyesti kuvatut ongelmat osoittavat, ettei yhteisomistuslain nykyinen sääntely vastaa nykypäivän myyntikäytäntöjä ja markkinarealiteetteja. Toimivallan tiukka määräaikaisuus yhdistettynä uskotun miehen rajattuun toimivaltaan voi johtaa tilanteisiin, joissa yhteisomistuksen purkaminen pitkittyy tai jopa estyy kokonaan.

Yhteisomistuksen purkaminen on usein juridisesti ja taloudellisesti haastavaa. Asiantuntija-avun käyttäminen jo varhaisessa vaiheessa yhteisesti omistettua omaisuutta koskevien sopimusten laatimiseen tai riitatilanteessa yhteisomistuksen sovinnolliseen purkamiseen voi säästää aikaa, kustannuksia ja auttaa lopputulokseen, joka on kaikille osapuolille mieluisampi kuin uskotun miehen toimivaltaan kuuluva pakkomyynti. Myös jäämistösuunnittelun yhteydessä on perusteltua miettiä asiantuntijan kanssa mieluummin etukäteen, missä tapauksissa yhteisomistussuhteiden perustaminen on tarkoituksenmukaista ja jos yhteisomistussuhde esimerkiksi lahjoituksin perustetaan, miten voidaan ennakolta välttää sudenkuopat.