Uudistuksia vuokralainsäädäntöön ja vuokrariitojen oikeudenkäyntimenettelyyn

14.10.2026 — Syksyllä 2026 voimaan tulleet lakimuutokset uudistivat asuin- ja liikehuoneistojen vuokrauksen sääntelyä sekä pienten vuokrariitojen käsittelyä tuomioistuimessa. Vuokralainsäädännön uudistuksen tavoite on selkeyttää vuokrasuhteen osapuolten oikeuksia ja velvollisuuksia sekä vastata paremmin vuokramarkkinoiden muuttuneeseen toimintaympäristöön. Vuokrariita-asioihin säädetty uusi kevyempi oikeudenkäyntimenettely taas pyrkii edistämään oikeuden saatavuutta.

Vuokralainsäädännön muutokset

Vuokralainsäädännön 1.10.2026 voimaan tulleet uudistukset keskittyvät erityisesti lain asuinhuoneistojen vuokrauksesta uudistamiseen, ja liikehuoneiston vuokraukseen tehdyt uudistukset ovat rajoitetumpia. Tässä kirjoituksessa esittelen muutamia uudistuksia, jotka niin vuokranantajien kuin vuokralaistenkin on hyvä huomioida niin voimassa olevien kuin uusien vuokrasopimuksien osalta.

Sähköinen tiedoksianto. Sekä asuin- että liikehuoneistojen vuokralainsäädännön osalta merkittävä uudistus koskee sähköisen tiedoksiannon käyttöalan laajentamista ja selkeyttämistä. Jatkossa vuokrasuhteen osapuolet voivat sopia kirjallisesti sähköisen viestintäkanavan käyttämisestä tiedoksiantoihin.

Vuokranantajan irtisanomisaika. Asuinhuoneiston vuokranantajan pidempi irtisanomisaika lyhenee kuudesta kuukaudesta neljään kuukauteen, kun huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti kaksi vuotta. Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika säilyy ennallaan. Muutos koskee uusia vuokrasopimuksia, ellei muuta sovita.

Vuokravakuuden palauttaminen. Asuinhuoneiston vuokravakuuden palauttamiselle asetetaan selkeä määräaika. Vakuus on palautettava tai sen pidättämisestä on ilmoitettava kirjallisesti viimeistään 14 päivän kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä tai siitä, kun huoneiston hallinta on palautettu vuokranantajalle.

Vuokralaisen kuolema. Jatkossa yksinasuvan vuokralaisen vuokrasopimus päättyy ilman erillistä irtisanomista kahden kuukauden kuluttua sen kalenterikuukauden lopusta, jonka aikana vuokranantaja sai tiedon vuokralaisen kuolemasta. Kuolinpesä voi jatkaa vuokrasuhdetta ilmoittamalla siitä kirjallisesti vuokranantajalle.

Vuokrasopimuksen purkaminen. Asuinhuoneiston vuokranantajan purkuoikeus laajenee siten, että vuokrasopimus voidaan jatkossa purkaa myös muun erittäin painavan syyn perusteella. Esimerkiksi törkeällä huolimattomuudella aiheutettu vahinko huoneistolle tai häiritsevän elämän viettäminen vuokrahuoneiston tai asuinrakennuksen välittömässä läheisyydessä voisi tulla kyseeseen vuokrasopimuksen purkamisperusteena.

Lisäksi asuinhuoneistojen osalta uudistettiin muuttopäivää, vuokrankorotuksesta ilmoittamista ja tupakointikieltoa koskevia säännöksiä, vuokralaisen velvollisuutta ilmoittaa huoneistossa asuvista henkilöistä sekä vuokranantajan oikeutta päästä huoneistoon. Liikehuoneistojen osalta muutokset koskevat sähköisen asioinnin lisäksi vuokrasopimuksen kohtuullistamissäännöksiä sekä vuokranantajan oikeutta päästä huoneistoon.

Pienten riita-asioiden menettely

Oikeudenkäymiskaareen säädettiin uusi 6 a luku pienten riita-asioiden käsittelystä, joka tuli voimaan 1.9.2026. Uusi oikeudenkäyntimenettely on tarkoitettu tavallista oikeudenkäyntiä nopeammaksi ja suoraviivaisemmaksi keinoksi käsitellä tiettyjä vuokrariitoja. Esimerkiksi valmisteluistunto järjestetään vain poikkeuksellisesti.

Menettelyä voidaan käyttää, kun kaikki seuraavat kolme ehtoa täyttyvät:

• vaatimus perustuu asuinhuoneiston vuokrasuhteeseen;
• vaatimus on enintään 10 000 euroa tai muu kuin rahamääräinen; ja
• asiaa ei voida käsitellä summaarisena asiana

Menettely soveltuu esimerkiksi häätöä, riitaisien vuokrasaatavien perintää, vuokrasuhteeseen perustuvaa vahingonkorvausta, vuokran alentamista tai korottamista sekä vuokrasopimuksen irtisanomista tai purkamista koskevaan riitaan.

Menettelyä ei kuitenkaan käytetä, jos asia ei laatunsa tai laajuutensa vuoksi sovellu siihen. Oikeudellisesti vaikeat tai hyvin laajat vuokrariidat käsitellään siis edelleen tavallisessa riita-asian oikeudenkäynnissä.

Oikeudenkäyntikulut. Uudistuksen merkittävin käytännön vaikutus liittyy oikeudenkäyntikuluihin. Käräjäoikeus voi velvoittaa hävinneen osapuolen korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikuluja enintään 500 euroa, tai jos asiassa on toimitettu pääkäsittely, enintään 1 000 euroa. Lisäksi hävinnyt osapuoli voidaan velvoittaa korvaamaan oikeudenkäyntimaksu ja vastapuolelle aiheutuneet erityiset kulut.

Sähköinen asiointipalvelu. Asianosaisen tulee laittaa uuden menettelyn piiriin kuuluvan asia vireille sähköisessä OmaTuomioistuin-asiointipalvelussa. Vielä tällä hetkellä palvelu on tarkoitettu vain asianosaisille itselleen, joten esimerkiksi avustaja ei voi toimittaa asiakirjoja asiakkaansa puolesta sen kautta.

Vuokranantajien ja vuokralaisten on hyvä tarkistaa, miten huoneenvuokralainsäädännön uudet säännökset vaikuttavat voimassa oleviin sekä uusiin vuokrasopimuksiin ja käytännön menettelytapoihin. Vuokrariidan syntyessä kannattaa arvioida, soveltuisiko asia uuteen pienten riita-asioiden menettelyyn. Asianajotoimisto Reims & Co Oy avustaa vuokrasuhteisiin liittyvissä asioissa, kuten vuokrasopimuspohjien päivittämisessä sekä vuokrasuhteisiin liittyvissä riitatilanteissa.

Kirjoittaja: Camilla Forsblom on Asianajotoimisto Reims & Co Oy:n asianajaja, jonka erityisosaamista ovat perhe- ja perintöoikeus, edunvalvonta-asiat ja sopimusoikeus.